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Vorsichtig und mit zitternden Händen öffnen die Senioren Hertha und Arthur den Brief. Er stammt von ihrem Vermieter der Wohnung, in der sie seit vielen Jahren wohnen. Als hätten sie es geahnt, enthält der Brief nichts Gutes – eine Wohnungskündigung durch Eigenbedarf. Wie sollte das Ehepaar jetzt handeln?
Was bedeutet Kündigung wegen Eigenbedarf?
Um Panikattacken zu vermeiden, braucht das Paar eine Erklärung, was eine Wohnungskündigung durch Eigenbedarf bedeutet. Bei einer Eigenbedarfskündigung meldet der Vermieter Bedarf an seine Wohnung an. Das bedeutet für den Mieter, dass er innerhalb einer bestimmten Frist, die sich nach der Mietdauer richtet, umziehen muss.
Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
Bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung empfiehlt es sich, sofort die formalen Anforderungen zu überprüfen und sich bei Bedarf einen Rechtsbeistand zu suchen.
- Eine Eigenbedarfskündigung mündlich auszusprechen, reicht nicht aus. Sie muss schriftlich erfolgen und sich gegen alle Mieter richten.
- Die Gründe, warum der Vermieter den bisherigen Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, muss er im Kündigungsschreiben nachvollziehbar niederschreiben. Dazu nennt er die Person, die in die Wohnung einziehen möchte sowie seine Beziehung zu dieser. Besteht ein Verwandtschaftsverhältnis? Auch ein solches gibt er detailliert an. Warum benötigt die Person diese Wohnung unbedingt? Auch dieses sollte aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen.
Wann Eigenbedarf rechtlich zulässig ist
Darf der Vermieter ihnen kündigen? Dieses fragen sich die Mieter zurecht. Dazu informieren sie sich, wann der Eigenbedarf rechtlich zulässig ist.
Die Antwort gibt ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch. Der Vermieter darf nach § 573 Absatz 1 BGB eine Wohnungskündigung durch Eigenbedarfaussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist.
Wann dieses vorliegt, beschreibt der Absatz 2 des Paragrafen. Dieser besagt, dass der Vermieter die Wohnung für sich, für Angehörige des Haushalts oder für seine Familie benötigen muss, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen.
Kein Recht auf die Wohnung haben:
- der geschiedene Ehepartner sowie Kinder des Lebensgefährten,
- Cousins, Cousinen, Onkel und andere entfernte Verwandten,
- Patenkinder sowie Schwager und Schwägerin.
Ein berechtigtes Interesse liegt jedoch vor, wenn ein enges Verhältnis zu diesen Personen besteht.
Legitim ist die Wohnungskündigung durch Eigenbedarf zudem, wenn Geschwister, Kinder, Großeltern oder Eltern einen Grund haben, einzuziehen. Zudem gehören Stiefkinder, Neffen und Nichten zu den nahen Verwandten, die die Wohnung für sich beanspruchen können.
Widerspruch einlegen – so geht es richtig
Muss sich das Senioren-Ehepaar mit der Kündigung abfinden oder kann es dieser widersprechen? Wie sollten sie dabei vorgehen?
Das Recht auf Widerspruch des Mieters bei einer Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs regelt der Paragraf 574 Bürgerliches Gesetzbuch. Der Mieter ist dazu immer berechtigt, wenn ihm aus diesem Grund gekündigt wird. Dieses erlischt lediglich, wenn der Mieter ihm einen Grund zu einer fristlosen Kündigung liefert.
Voraussetzung für einen wirksamen Widerspruch ist, dass der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist widerspricht. Wie lang diese ist, legt der Paragraf 574 b Absatz des Bürgerlichen Gesetzbuches fest.
Danach muss der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären, dass er mit der Eigenbedarfskündigung der Wohnung nicht einverstanden ist.
Die Frist beginnt mit Erhalt der Kündigung, sofern der Vermieter auf das Widerspruchsrecht hinweist. Fehlt dieser, hat der Mieter bis zum ersten Verhandlungstermin in einem Rechtsräumungsstreit Zeit, zu widersprechen (§ 574 Abs. 2 S. 2 BGB).
Der Widerspruch bedarf der Schriftform. In dem Schreiben muss der widersprechende Mieter klarstellen, dass er eine Fortführung des Mietvertrages wünscht. Anschließend ist es dem Vermieter möglich, von ihm zu verlangen, die Gründe dafür darzulegen.
Härtefallregelung – wenn ein Umzug unzumutbar ist
Ist die Wohnungskündigung durch Eigenbedarf rechtens, haben Mieter dennoch eine Chance, wohnen zu bleiben, wenn ein Härtefall vorliegt. Dieser kann bei einem hohen Alter, einer tiefen Verwurzelung oder bei Krankheit bestehen.
Ein Härtefall liegt beispielsweise vor, wenn die grauen Stars zum Zeitpunkt der Kündigung ein hohes Alter von achtzig Jahren oder mehr erreicht haben, seit Jahrzehnten dort wohnen und mit ihrer Heimat tief verwurzelt sind. Kommt dann noch eine Erkrankung dazu und ist eine Verschlechterung zu befürchten, wenn sie ihr Zuhause verlassen müssen, kann das Paar den Härtefall begründen. Dennoch muss es Nachweise von Ärzten und Gutachtern hinzufügen.
Gerichtliche Prüfung und Erfolgsaussichten
Letztendlich liegt es beim Gericht, zu prüfen, ob die Wohnungskündigung durch Eigenbedarf rechtens war und ob ein Härtefall vorliegt. Es prüft genau, wessen Interessen schwerer wiegen und entscheidet dann zugunsten oder zuungunsten des Mieters. Eine Rolle spielt dabei auch das im Artikel 14 des Grundgesetzes geregelte Recht auf Eigentum. Daher sind die Erfolgsaussichten für den Mieter als gering anzusehen.
Alternativen zur Räumung – Einigung mit dem Vermieter
Bei einer Wohnungskündigung durch Eigenbedarf kann ein Gespräch mit dem Vermieter helfen, eine für alle Beteiligten annehmbare Lösung zu finden.
Besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet oder Wohnungen getauscht werden können?
Oft hindern die Umzugskosten einen Mieter daran, umzuziehen. Möglicherweise unterstützt der Vermieter die Betroffenen mit einer Abfindung oder Übernahme der Kosten.
Tipps für den Umzug unter Zeitdruck
Die bittere Wahrheit ist, dass ein Umzug unausweichlich ist. Es bleibt wenig Zeit, eine Wohnung zu beschaffen und den Umzug zu organisieren. Dazu brauchen Sie hilfreiche Tipps und Organisationstalent.
- Erstellen Sie eine Checkliste, auf der die wichtigsten zu erledigenden Dinge oben stehen.
- Eine Umzugsfirma in Berlin zum Beispiel unterstützt Sie beim Umzug. Erkundigen Sie sich, welche Teile des Umzugs diese übernehmen kann. Fragen Sie im Verwandten- und Bekanntenkreis nach Umzugshelfern.
- Umzugsmaterial kaufen oder beim Umzugsunternehmen nachfragen.
- Beginnen Sie damit, Ihre Wohnung auszumisten. Verkaufen Sie noch brauchbare Dinge, verringern sich die Umzugskosten. Entsorgen oder Verschenken Sie alles, was Sie nicht unbedingt brauchen. Auch das senkt die Umzugskosten, da weniger transportiert werden muss.
- Die Kisten mit System packen und beschriften. Überlegen Sie, was Sie bis zum Schluss aufbewahren müssen.
Erledigen Sie die Behördengänge rechtzeitig. Überprüfen Sie, ob Sie Strom, Internet und Ummeldung online ummelden können.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.