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Den Blick in den Briefkasten scheuen Menschen im digitalen Zeitalter. Denn private Nachrichten kommen per WhatsApp. Im Postkasten liegen unangenehme Briefe wie ein Schreiben des Vermieters, der eines im Sinn hat: Kündigen wegen Eigenbedarf.
Wer darf wegen Eigenbedarf kündigen?
Einem Vermieter erlaubt das Gesetz, einem bisherigen Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wenn er nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Wohnung nachweist.
Wann liegt ein berechtigtes Interesse vor?
Das berechtigte Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder nahe Familienangehörige benötigt.
Dazu zählen:
- Geschwister
- Nichten, Neffen, Stiefkinder
- Kinder, Großeltern, Eltern, Kinder
Der geschiedene Ehemann, entferntere Verwandte wie Onkel, Großnichten oder -neffen sowie Cousins und Cousinen haben kein Recht auf die Wohnung. Ebenso verhält es sich bei Kindern des Lebensgefährten oder Patenkindern.
| Achtung: Haben Vermieter zu ihrem Schwager oder der Schwägerin einen ungewöhnlich engen Kontakt? Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch dann eine Eigenbedarfskündigung an den bisherigen Mieter der Wohnung erlaubt ist. |
Ein anderes berechtigtes Interesse nach & 573 Abs. 1 S. 1 BGB liegt vor, wenn eine der folgenden Personengruppen die Wohnung benötigt:
- ein Hausmeister
- eine Haushaltshilfe
- Pfleger oder Pflegerin
- ein Au-Pair
Hat jeder Vermieter das Recht, Eigenbedarfskündigungen auszusprechen?
Nein. Nicht jeder Vermieter hat das Recht, einem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Aktiengesellschaften und GmbHs erlaubt dieses das Gesetz nicht.
Beispiel: Der Sohn des Geschäftsführers einer GmbH nimmt ein Studium auf. Er sucht eine Wohnung in der Universitätsstadt. Das Unternehmen, in dem der Vater tätig ist, vermietet Wohnungen. Doch alle sind vergeben. Den Mietern kündigen zugunsten des Sohnes des Geschäftsführers ist nicht erlaubt. Er muss sich selbst um Wohnraum kümmern.
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Braucht einer der Gesellschafter oder ein naher Angehöriger von ihm die geerbte Wohnung für seine Zwecke? Dann ist es an der Zeit, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen. Die GbR hat die Befugnis, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?
Jedem, der eine Eigenbedarfskündigung erhalten hat, sei nahegelegt, die Gründe dafür eingehend zu prüfen und im Zweifelsfall ein Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Unwirksam ist es, einen Mietvertrag zu kündigen wegen Eigenbedarf, wenn:
- ein rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf besteht
- ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt
- ein überzogener Wohnungsbedarf anzunehmen ist
Rechtsmissbräuchlich handelt der Vermieter, wenn er auf eine andere ihm gehörende Wohnung ausweichen kann, dem Mieter aber dennoch wegen Eigenbedarf kündigt.
Setzt der Vermieter den Eigenbedarf nicht um, liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor. Wegen Rechts- und Vertragsbruch zieht dieses Verhalten die Pflicht nach sich, dem bisherigen Mieter Schadensersatz zu zahlen.
Bei einem überzogenen Wohnungsbedarf zieht der Vermieter in die Wohnung ein, obwohl kein Bedarf vorliegt.
Was kann man gegen eine Kündigung tun?
Eine Kündigung der Wohnung ist zunächst einmal ein Schock für den Mieter. Wo bekommt er auf die Schnelle eine vergleichbare Wohnung her. Was ist mit dem sozialen Umfeld. Besonders Kinder leiden darunter, wenn Freunde zu weit weg wohnen, um sie regelmäßig zu besuchen. Oft steht bei einem Umzug ein Orts- und damit verbundener Schulwechsel an. Keine leichte Situation für alle Beteiligten.
Senioren fällt ein Wohnungswechsel ebenfalls schwer. Lange Jahre verbrachten sie selbstständig in vertrauter Umgebung und von jetzt auf gleich ist alles vorbei. Da machen sich begründete Ängste breit.
Doch jeder Betroffene hat das Recht auf Widerspruch bei einer Eigenbedarfskündigung. Dies bewirkt, dass ein Richter prüft, ob das Kündigen wegen Eigenbedarf rechtmäßig war. Ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt klärt Betroffene über ihre Rechte auf und kümmert sich um ihre Belange.
Erfolg verspricht ein Widerspruch insbesondere, wenn die Gründe für die Kündigung nicht nachzuvollziehen sind. Auch mindern sich die Chancen des Vermieters, wenn er es versäumt, die Gründe in einem förmlichen Schreiben festzuhalten.
Welche gesetzlichen Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?
Wie viel Zeit einem Mieter zur Wohnungssuche bleibt, wenn er eine Eigenbedarfskündigung in den Händen hält, legt §573 c BGB fest.
| KÜNDIGUNGSFRIST | MIETDAUER |
| 9 Monate | länger als 8 Jahre |
| 6 Monate | 5 bis 8 Jahre |
| 3 Monate | 0 bis 5 Jahre |
Wenn nichts mehr hilft – neue Wohnung finden
Konnte der Rechtsanwalt nicht helfen und der Widerspruch verließ erfolglos, hilft eines: eine neue Wohnung in Berlin finden.
Ist dies gelungen, geht der Stress mit der Umzugsplanung los – jedoch nicht, wenn das Umzugsunternehmen Berlin die Mieter dabei unterstützt.
Wussten Sie schon: Auch private Umzugsfirma-Kosten sind als haushaltsnahe Dienstleistungen mit 20 % der Aufwendungen steuerlich absetzbar. Die maximale Höhe der absetzbaren Summe beträgt 4.000 €.
Senioren auf Wohnungssuche kommt eine barrierefreie Wohnung zugute. Denn auch wenn diese sich noch guter Gesundheit erfreuen, kann sich das schnell ändern. Ärzte und Geschäfte befinden sich vorzugsweise seniorengerecht in unmittelbarer Nähe.
Sind diese zu teuer? Senioren mit wenigen finanziellen Mitteln wenden sich an das Wohnungsamt der Stadt. Dort erhalten sie einen Wohnberechtigungsschein. Mit diesem erlangen sie das Recht auf eine staatlich geförderte Sozialwohnung.
Fazit
Kündigungen wegen Eigenbedarf sind oft unzulässig und anfechtbar. Betroffene Senioren wenden sich an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lange Mietzeiten verlängern die Kündigungsfrist. Es bleibt mehr Zeit für die Wohnungssuche.