Rentner sind häufig auch Immobilieneigentümer. Sie können aber aus der Immobilie selbst keine Rente ziehen. Normalerweise. Die Lösung lautet nämlich, sich für eine sogenannte Umkehrhypothek zu entscheiden. Worum es sich dabei handelt, das erfahren Sie in unserem Beitrag.
Viele Menschen in Deutschland besitzen eine eigene Immobilie, die gleichermaßen eine sehr gute private Altersvorsorge sein kann. Allerdings besteht das Problem nicht selten darin, das zwar der Substanzwert Immobilie auf der einen Seite vorhanden ist. Auf der anderen Seite deckt die gesetzliche Rente allerdings trotz mietfreiem Wohnen nicht alle Ausgaben im Alter bei vielen Menschen ab. Die Umkehrhypothek ist häufig gut geeignet, um die gesetzliche Rente aufzubessern.
Eigene Immobilie als totes Kapital
In gewissem Sinne ist die eigene Immobilie totes Kapital. Sie besitzen zwar mit Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung einen teilweise hohen Vermögenswert, können diesen allerdings nicht liquidieren. Das bedeutet: Auf der einen Seite haben Sie zwar vielleicht ein Immobilienvermögen in Höhe von 300.000 Euro. Auf der anderen Seite reicht die gesetzliche Rente nebst einer vielleicht vorhandenen weiteren Altersvorsorge nicht aus, um Ihre monatlichen Ausgaben zu decken. Dann wäre es eine sehr gute Lösung, wenn Sie die eigene Immobilie zu Geld machen könnten, ohne Ihr Zuhause dafür aufgeben zu müssen.
Worum handelt es sich bei der Umkehrhypothek?
Im Zusammenhang mit einer Umkehrhypothek wird häufig auch von einer Immobilienrente gesprochen. Tatsächlich sind beide Begriffe zutreffend und beschreiben in gewisser Weise, was der Inhalt ist. Die Umkehrhypothek funktioniert so, dass der Immobilieneigentümer sein Objekt zunächst einmal beleiht. Dafür erhält er entweder von der Bank oder speziellen Anbietern ein Darlehen. Die Besonderheit dieses Kredites besteht darin, dass er während der gesamten Laufzeit weder Zinsen noch die sonst übliche Tilgung bezahlen muss, wie sie zum Beispiel bei einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen anfallen würden. Stattdessen finden Zins- und Tilgungszahlungen später statt – für gewöhnlich, sobald eines der folgenden Ereignisse eintritt:
- Eigentümer verstirbt
- Immobilie wird veräußert
- Kreditnehmer zieht dauerhaft aus
Im Anschluss an dieses Ereignis findet jeweils ein Verkauf der Immobilie statt. Aus dem so erzielten Erlös wird dann die Umkehrhypothek getilgt, und gleichzeitig werden die anfallenden Zinsen bezahlt. Eine Alternative besteht darin, dass die jeweiligen Erben nach dem Tod des Kreditnehmers die Schulden tilgen und dann natürlich weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen bzw. deren Eigentümer sind.
- Eigner, Christian (Autor)
- Dahlmann, Thomas (Autor)
Der Name Umkehrhypothek kommt nun deshalb zu Stande, weil bei den entsprechenden Darlehen im Lauf der Jahre die Kreditschuld immer größer wird. Dies ist untypisch, denn bei gewöhnlichen Immobiliendarlehen nimmt die Schuld im Laufe der Jahre immer weiter ab. Der Begriff Immobilienrente wird deshalb verwendet, weil sich durch die Umkehrhypothek tatsächlich aus der eigenen Immobilie eine regelmäßige Rente entnehmen lässt. Dies funktioniert so, dass der Immobilieneigentümer die entsprechende Darlehenssumme beispielsweise als Rentenplan anlegt, sodass dort regelmäßige Auszahlungen erfolgen können.
Was kostet eine Umkehrhypothek den Immobilieneigentümer?
Der große Vorteil einer Immobilienrente besteht darin, dass die eigene Immobilie in gewissem Sinne liquidierbar wird, sodass ein regelmäßiger monatlicher Betrag als zusätzliche Rente entnommen werden kann. Als wesentlicher Nachteil der Umkehrhypothek sind insbesondere die – vor allem im Vergleich zu gewöhnlichen Immobiliendarlehen – sehr hohen Kosten anzuführen. Je nach Anbieter beläuft sich beispielsweise der zu zahlende Zins aktuell auf 5,9 bis 8,9 % jährlich.
Erschwerend kommt hinzu, dass der Zinssatz immer von der ursprünglichen Darlehenssumme berechnet wird und nicht – wie beim üblichen Immobilienkredit – von der aktuellen Restschuld. In der Regel kommt noch ein weiterer Kostenfaktor hinzu, die Bearbeitungsgebühr. Diese bewegt sich nicht selten im Bereich zwischen ein bis zwei Prozent der jeweiligen Darlehenssumme. Weitere Zusatzkosten können aus dem Anfertigen eines Immobilienwertgutachtens sowie der Bestellung der Grundschuld bestehen.
Zusammenfassend sind es also die folgenden Kosten, die der Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit einer Umkehrhypothek tragen muss.
- Darlehenszinsen: durchschnittlich 5,9 bis 8,9 %
- Bearbeitungsgebühr: durchschnittlich 1 bis 2 %
- Immobilienwertgutachten: oftmals zwischen 800 und 1.500 €
- Grundschuldbestellung: einige Hundert Euro
- Stundungspauschale
Die Kosten sind also definitiv nicht unerheblich, die der Immobilieneigentümer dafür in Kauf nehmen muss, dass er aus seinem vorhandenen Objekt eine regelmäßige Rente ziehen kann. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, möchten wir im folgenden Beispiel verdeutlichen.
Verdoppelung der Darlehenssumme nach zehn Jahren keine Seltenheit
Die Umkehrhypothek macht ihrem Namen im negativen Sinne alle Ehre, wenn man betrachtet, wie schnell sich die Gesamtkosten für den Immobilieneigentümer verdoppelt haben. Dazu möchten wir das folgende Beispiel anführen:
- Darlehensbetrag: 60.000 Euro
- Zinssatz: 5,9 %
- Zinsen pro Jahr: 3.540 Euro
- Stundung Pauschale: 2.000 Euro
- Rückzahlungsbetrag nach 10 Jahren: ca. 125.000 Euro
Dieser Beispielrechnung zeigt, dass sich die Darlehensschuld bereits nach etwa zehn Jahren mehr als verdoppelt hat. Dies käme einem effektiven Jahreszins von mehr als sieben Prozent gleich. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren würde sich der ursprüngliche Darlehensbetrag sogar mehr als verdreifachen. Die Kosten sprechen also definitiv dafür, dass Sie unbedingt vorher nach Alternativen suchen sollten, bevor Sie sich für eine Umkehrhypothek entscheiden.
Welche Alternativen zur Umkehrhypothek gibt es?
Eine Anmerkung noch zur Umkehrhypothek: Der Kreditbetrag ist meistens begrenzt. Typischerweise beläuft sich die Darlehenssumme, die aus der Umkehrhypothek resultieren kann, in der Regel auf maximal 20 bis 30 Prozent des Immobilienwertes. Das bedeutet: Falls Sie ein Einfamilienhaus im Gegenwert von 250.000 Euro besitzen, wird die Umkehrhypothek in der Regel maximal etwa 60.000 Euro betragen können. Daraus resultiert natürlich, dass auch die monatliche Rente, die aus der Immobilie gezogen werden kann, nicht unbedingt so hoch ausfällt, wie Sie es sich vielleicht erhoffen.
Das Problem besteht leider darin, dass es nicht wirklich viele Alternativen zur Umkehrhypothek gibt. Zwar haben Senioren eine Immobilie zum Eigentum, sie können daraus jedoch kein Kapital schlagen Im Grunde besteht die einzige Alternative, um aus der Immobilie Geld zu machen, lediglich darin, das Objekt zu verkaufen oder – falls möglich – einen Teil zu vermieten. Eine gewöhnliche Hypothek bzw. Grundschuld in Form eines normalen Immobilienkredites lässt sich in der Regel nicht realisieren. Dies liegt vor allem am meistens höheren Alter der Immobilieneigentümer, sodass Banken nicht bereit zur Vergabe eines „normalen“ Immobiliendarlehens.
Zusammenfassend existieren demnach vor allem die folgenden Alternativen zur Umkehrhypothek, die allerdings meistens in der Praxis nicht realisierbar sind oder für den Immobilieneigentümer nicht infrage kommen:
- Immobilie veräußern
- Teil der Immobilie (falls möglich) vermieten
- Gewöhnlicher Immobilienkredit mit Grundschuld
Es lässt sich also feststellen, dass die Umkehrhypothek zwar eine Möglichkeit ist, wie Sie im Alter aus Ihrer Immobilie Kapital schlagen können. Empfehlenswert ist die Immobilienrente in aller Regel allerdings aufgrund der relativ hohen Kosten, vor allen Dingen der zu zahlenden Zinsen, nicht. Daher sollte die Umkehrhypothek vielmehr als letzter Lösungsweg betrachtet werden, falls beispielsweise die gesetzliche Rente nicht ausreicht und Sie im Alter dringend zusätzliches Kapital in Form einer monatlichen Zahlung benötigen.
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